宅基地改革分歧尚存 小产权房将分类处理

提要：在去年11月国土资源部、住建部联合下发“紧急查处小产权房”的通知之后，围绕小产权房能否转正、何时转正的诸多问题就牵动着无数人的神经。

在去年11月国土资源部、住建部联合下发“紧急查处小产权房”的通知之后，围绕小产权房能否转正、何时转正的诸多问题就牵动着无数人的神经。

目前，由国土、住建两部委联合推进的小产权房整治只是针对正在建设、正在销售——也就是近两年新增的小产权房，而对于更多的早已有居民入住的“存量”小产权房，由于历史情况复杂，有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。

未来可能采取的主要办法，就是把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内；而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，则采取改建或者拆除的强制办法。

原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。目前较为关键的是，需要尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市场”的认识，在此基础上，再出台更为具体的政策措施，这样才能真正解决长期累积的小产权房问题。

分类处理

十八届三全会公布《关于全面深化改革若干重大问题的决定》之后，一些专家认为，其中提出的“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，实际上是对小产权房“转正”发出信号。但紧随之后，国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，扑灭了各地对小产权房的热炒。

距离上述通知下发已逾两月，国土部、住建部对小产权房的新一轮联合清查仍尚未结束。截至目前，两部委主要是在北京市昌平区、通州[最新消息价格户型点评]区、怀柔区，河北省石家庄市栾城县，海南省海口市，广东省广州市花都区、内蒙古呼和浩特市赛罕区等地，督办查处在建、在售的小产权房。

在本轮对小产权房的查处中，北京、海口两市政府的整治力度都很大。去年底，北京多名村官因为违法违规建设小产权房被处罚，其中怀柔区庙城镇桃山村原村主任常勇被判刑期为10年，罚金45万元；北京紫辉农业发展有限责任公司法人代表李某，因违法建设小产权楼房对外销售，被判处有期徒刑两年。海口方面，仅龙华区新海村一次被拆除的楼房就有9600平方米，建设成本有1千多万。

北京、海口都对在建、在售的小产权房都敢于动“硬骨头”，但对于一些同样属于小产权房，但已经有大量居民居住的社区，这次大规模的整治并没有涉及。位于北京通州区张家湾镇土桥总站附近的太玉园，里面有上万人居住，是北京最大小产权房，去年曾出现在北京公布的79个小产权房清理名单中，但在这次并没有受到任何影响。本轮针对在建、在售的小产权房整治，北京国土局遵循的一个重要原则是“分类处理”。所谓“分类”，简单来说，就是尊重历史，着眼现实。对在售、在建小产权房是“零容忍”，坚决遏制；对在《土地管理法》出台之前形成，或者是在以往城市拆迁中安置等这些历史情况比较复杂的小产权房，则在以后采取其它办法来处理。

对于下一步有关方面将会采取何种办法来处理很多省市都存在的庞大“存量”小产权房，接受经济观察报采访的国土领域专家均表示，应该采取分类处理、有条件合法化的办法措施，再往进一步说，就是通过补缴一部分税来加以规范小产权房，把其纳入现在官方推进的住房保障体系中。至于这样的建议能否被国土部等方面采纳，目前未知。一位不具名的前国土部官员对经济观察报表示，此前在国土部任职的一位副部长也曾主张采取分类分析，来化解历史上形成的小产权房问题，但之后并没有兑现成具体的政策措施来执行。

中国土地学会副理事长、国土资源部咨询研究中心特邀咨询委员黄小虎表示，地方政府在处理小产权房问题上已经有所创新。比如，深圳市政府去年底已经正式发文，决定从今年4月1日起，将部分历史遗留违建的小产权房“转正”为限价商品房，深圳的做法对国内其它省市颇有借鉴作用。

分歧尚存

郑振源、黄小虎都是竭力主张给小产权房“转正”的专家，对于未来将会具体采取何种具体的措施来处理小产权房问题，两人都有同样的担忧：目前土地重要管理部门与一些地方政府、专家学者，对《决定》中相关集体土地改革政策的理解并不一致，而集体土地改革政策对未来小产权房的命运至关重要。

全国政协常委、全国政协经济委员会副主任厉以宁在公开场合多次表示，对农民在集体土地上建设的小产权房，应该分类对待，比如，有的农民在自己宅基地上建的房子，只要通过补缴税费，就应该允许农民自由买卖。全国政协常委，全国政协经济委员会副主任胡德平也认为应该为小产权房“转正”。

胡德平在公开场合表示，有关部门把农村土地上开发建设的房屋称为小产权房，其实就是“所有制歧视”。《决定》明确提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”，并允许农民的土地经营权、农村住房财产权的抵押、担保和转让之后，下一步对于农村的改革，要禁止的应只是违反政府规划的，擅自改变土地用途建设的违法建筑，而不是针对所有的小产权房。

他认为，在《决定》颁布之后，那种认为房屋只能建在国有土地上才算合法，并继续征收农民土地搞房地产的做法“今后恐怕行不通了”。

与厉以宁、胡德平等人的观点不同，对小产权房持否定态度的官员和专家也不在少数。对于《决定》相关集体土地的改革，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文公开表示，只有属于集体经营性建设用地的，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以入市；农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，宅基地不允许自由买卖。

农业部和国土部官员也多次提到，对于大众关注的农村宅基地，很多人误读了《决定》，实际上下一步政策还是禁止农村宅基地自自由买卖，“决不允许城里人到农村买地建房的所谓‘逆城镇化’行为。”

对于这些争议，中国人民大学经济学教授陶然认为，这需要中央新近成立的全面深化改革领导小组，在相关部委与地方政府、专家学者之间进行沟通协调，统一认识之后，才能进一步推动相关议题的一系列深层次改革。